💥 2026년 상반기 부동산 시장, ‘결빙’ 이후의 반등은 올까?

10·15 대책 이후 부동산 시장은 거래가 멈춘 ‘결빙’ 상태에 있습니다.

2026년 상반기 시장은 규제 해소와 공급 정책, 금리 흐름에 따라 반등 여부가 갈릴 전망입니다.

 

 

 

 

🏁 10·15 대책 이후, 시장은 '결빙' 상태

정부의 10·15 부동산 대책으로 서울 전역과 경기 12개 지역이 ‘삼중 규제’(조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역)에 묶였습니다.

시장은 즉각 반응했습니다.

 

거래는 급감했고, 가격은 움직이지 않는 ‘결빙(Freezing)’ 상태에 들어섰습니다.

 

전문가들은 “워낙 강한 규제가 한꺼번에 적용되면서 시장 참여자들이 방향을 잃었다”고 평가했습니다.

지금은 매수자와 매도자 모두가 ‘기다림의 시간’에 들어간 상황입니다.

 

 

 

📊 2026년 상반기, 거래는 쉽지 않지만 ‘급매’는 나온다

강력한 규제 속에서도 시장은 완전히 멈추지 않았습니다.

 

양도세 중과 유예가 내년 5월 종료될 예정이어서 다주택자들의 급매물 출회 가능성이 제기되고 있습니다.

 

현재 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택자는 30%포인트가 가산됩니다.

 

하지만 유예기간 동안은 중과세가 면제되기 때문에 이 기간 안에 일부 매물이 시장에 나올 가능성이 있습니다.

 

전문가들은 “실수요자라면 이 시기를 주목해야 한다”고 조언했습니다.

 

거래량이 적고 경쟁이 덜한 시기인 만큼 적정 가격의 매물을 선점할 기회가 될 수 있기 때문입니다.

 

 

 

📉 ‘삼중 규제’로 거래는 냉각, 그러나 심리는 완전히 꺼지지 않았다. 

한 은행권 부동산리서치랩장은 “지방 시장은 여전히 조정 중이지만 수도권 핵심지 수요는 완전히 사라지지 않았다”고 진단했습니다.

 

건설산업연구원 역시 2026년 전국 전셋값이 4% 상승할 것으로 예상했습니다.

 

이는 매매가 상승률(0.8%)의 5배에 달하는 수치입니다.

 

즉, 실거주 수요는 여전히 존재하며 전세가격 상승이 매매가격을 밀어올릴 수 있는 불씨로 작용할 가능성이 큽니다.

 

특히 정부 규제가 약화되는 순간 시장 반응이 급변할 가능성도 큽니다.

 

지난 2020~2021년 비규제지역 광풍 이후 금리 급등과 경기 둔화로 큰 피해가 발생한 사례처럼, 정책 변화에 대한 ‘과잉 반응’은 여전히 시장의 리스크 요인입니다.

 

 

 

💡 실수요자는 ‘급매’, 투자자는 ‘본질’에 집중해야

한 대학의 교수는 “지금은 거래가 적지만 급락도 급등도 없는 안정 구간”이라며 “자금 여건이 된다면 실수요자에게는 오히려 매수 기회가 될 수 있다”고 말했습니다.

 

한 부동산 연구 소장은 “시장 불확실성이 높을수록 부동산의 본질에 집중해야 한다”고 강조했습니다.

 

입지, 교통, 학군, 직주근접성 등 ‘근본적 가치’가 있는 지역을 중심으로 선별 접근이 필요하다는 뜻입니다.

 

특히 수도권 비규제지역은 신중해야 합니다.

일시적 유행에 휩쓸려 비인기 지역에 진입했다가 수요 부족으로 자금이 묶일 위험이 있습니다.

따라서 교통망·인프라 확충 계획이 있는지 꼼꼼히 확인해야 합니다.

 

 

 

🏗️ 재건축보다는 재개발, 그리고 ‘긴 호흡’이 필요

10·15 대책 이후 투기과열지구가 확대되면서 재건축 시장은 큰 타격을 받았습니다.

조합 설립 후에는 조합원 지위 양도가 어렵고, 토지거래허가구역 내 매입 시 2년 실거주 의무가 발생하기 때문입니다.

 

반면 재개발 시장은 상대적으로 유연했습니다.

관리처분인가 전 단계의 빌라나 노후주택은 거래나 갭투자가 가능하고, 2018년 1월 이전 사업시행인가 지역은 조합원 지위 양도도 가능합니다.

 

전문가들은 “2026년에는 재건축보다 재개발 구역이 현실적인 투자 대안이 될 수 있다”고 조언했습니다.

다만 재개발도 사업시행 단계가 명확히 진척된 지역 위주로 접근해야 합니다.

 

한 교수는 “서울의 주택 공급은 결국 재건축·재개발에서 나온다”며 “단기 차익보다는 10~20년을 내다보는 장기 전략이 필요하다”고 강조했습니다.

 

 

 

🏁 2026년 상반기, ‘냉각기 속의 선택과 집중’이 해답

지금 시장은 얼어붙었지만 완전히 멈추지는 않았습니다.

강력한 규제가 거래를 묶고 있지만, 그 안에서도 급매와 본질 가치 자산에는 기회가 존재합니다.

 

실수요자는 내년 상반기까지 나올 가능성이 있는 급매물 타이밍을 노려야 하며, 투자자는 입지·가치 중심의 장기 전략으로 방향을 전환해야 합니다.

 

2026년 상반기 부동산 시장은 규제의 강도보다, 대응의 방향이 성패를 가르는 시기가 될 것입니다.

 

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