금융위 가계대출관리방안 발표, 주택담보대출 한도 6억으로 제한

 

최근 금융권 가계대출이 심상치 않은 증가세를 보이자, 금융위원회가 칼을 빼들었습니다.

 

2025년 6월 28일 금융위원회에서 발표한 주택담보대출 한도 제한 및 규제 강화 방안은 부동산 시장과 금융권에 큰 파장을 예고하고 있습니다. 주택 매매거래량 증가와 금리 인하 기대감으로 다시 고개를 들던 가계대출 증가세에 제동을 걸겠다는 강력한 의지로 풀이됩니다.

 

이번 조치의 주요 내용과 그 배경, 그리고 향후 시장에 미칠 영향을 자세히 살펴보겠습니다.

 

 

 

1. 가계대출 현황: 왜 규제가 필요했나?

 

금융위원회 발표에 따르면, 2024년 10월부터 2025년 5월까지 전 금융권 가계대출은 꾸준히 증가 추세를 보였습니다. 특히 4월부터는 증가 규모가 확대되었고, 6월에도 그 추세가 지속되고 있습니다.

 

<가계대출 현황>

 

 

여기서 특히 주목할 점은 주택담보대출(주담대)의 가파른 증가세입니다.

 

2025년 5월 주담대는 5.6조 원 증가하며 전체 가계대출 증가를 견인했습니다. 이는 토지거래허가제 일시 해제에 따른 주택거래량 증가와 금리 인하 기대감이 복합적으로 작용한 결과로 분석됩니다.

 

수도권 주택 매매거래량이 '24년 12월 2.0만 건에서 '25년 3월 3.6만 건으로 크게 늘어난 것에서도 이러한 추세를 확인할 수 있습니다.

 

이처럼 가계대출 증가세가 꺾이지 않자 금융당국은 가계 부채의 질적 개선과 시스템 리스크 관리를 위해 강력한 규제 필요성을 인식하게 된 것입니다.

 

 

2. 금융위원회의 주택담보대출 규제 강화, 무엇이 달라지나?

 

이번 발표는 크게 (1) 가계대출 총량관리 강화, (2) 은행권 자율관리조치를 전 금융권으로 확대 시행, (3) 주택구입목적 주담대 여신한도 제한, (4) LTV 등 규제 강화의 네 가지 축으로 이루어져 있습니다.

 

핵심 내용은 다음과 같습니다.

 

 

2.1. 가계대출 총량관리 강화: 허리띠 졸라맨다!

• 총량 목표 하향 감축: 금융권의 자체 대출과 디딤돌, 버팀목, 보금자리론 등 정책대출의 총량 관리 목표가 현행보다 하향 감축
• 전 금융권 가계대출(정책대출 제외): 2025년 하반기(7월~)부터 당초 계획 대비 50% 수준으로 감축
• 정책대출: 연간 공급 계획 대비 25%를 감축

 

 

2.2. 은행권 자율관리조치를 전 금융권으로 확대 시행: '꼼수 대출' 원천 차단!

기존에 은행별로 자율적으로 시행하던 가계대출 관리 조치들이 이제는 전 금융권이 공통으로 확대 시행됩니다. 특히 '갭투자' 등 투기적 수요를 차단하려는 의지가 돋보입니다.

 

 

2주택 이상/1주택자 추가 주택 구입 목적 주담대 금지 (LTV 0%)

• 대상: 수도권 및 규제지역(현재 강남구, 서초구, 송파구, 용산구) 내에서 2주택 이상 보유자가 추가 주택을 구입하거나, 1주택자가 기존 주택을 처분하지 않고 추가 주택을 구입하는 경우
• 변경 내용: 추가 주택 구입 목적 주담대 금지 (LTV 0%)
• 시행 시기: 2025년 6월 28일부터 즉시 시행
• 처분 조건부 1주택자 예외: 1주택자가 기존 주택을 6개월 이내에 처분할 경우(처분 조건부 1주택자)에는 무주택자와 동일하게 비규제지역 LTV 70%, 규제지역 LTV 50%를 적용합니다. (기존 2년 이내 처분 약정에서 6개월로 단축)

 

구분	현행 (자율관리, 은행별 상이)	개선 방안	시행 시기
2주택 이상 / 1주택자 추가 주택 구입	비규제지역 LTV 60%, 규제지역 LTV 30%	수도권 LTV 0%, 규제지역 LTV 0%	‘25.6.28일
처분 조건부 1주택자 (무주택자 포함)	비규제지역 LTV 70%, 규제지역 LTV 50% (2년 이내 처분)	비규제지역 LTV 70%, 규제지역 LTV 50% (6개월 이내 처분)	‘25.6.28일

 

 

생활안정자금 목적 주담대 한도 제한

• 대상: 수도권 · 규제지역 내 보유 주택을 담보로 생활비 등 조달 목적 대출.
• 변경 내용

       - 1주택자: 최대 한도 1억 원으로 제한. (기존 1~2억 원)

      - 2채 이상 보유 다주택자: 해당 주택들을 담보로 한 생활안정자금 목적 주담대 취급 금지

      - 예외: 지방 소재 주택 담보 생활안정자금 목적 주담대 한도는 현행과 동일하게 금융회사가 자율 설정

• 시행 시기: 2025년 6월 28일부터 즉시 시행

 

수도권 · 규제지역 내 주담대 대출만기 30년 이내 제한

• 목적: DSR(총부채원리금상환비율) 규제 우회 방지. 만기가 길수록 DSR이 낮아지는 점을 이용한 대출 한도 확대 방지
• 변경 내용: 수도권 · 규제지역 내 주담대 대출만기 30년 이내로 제한
• 시행 시기: 2025년 6월 28일부터 즉시 시행

 

수도권 · 규제지역 내 소유권 이전 조건부 전세대출 금지

• 목적: 실거주가 아닌 갭투자 목적의 주택 구입에 금융권 대출 자금 활용 방지. 주택 매수자(수분양자)가 전세보증금으로 매매대금 또는 분양 잔금을 납입할 때 활용되는 전세대출을 제한
• 변경 내용: 전세대출 심사 시 임대차 계약서상 임대인과 임차주택 소유주가 다른 경우 취급 금지 등
• 시행 시기: 2025년 6월 28일부터 즉시 시행

 

신용대출 한도 차주별 연소득 이내로 제한

• 목적: 신용대출을 활용한 주택 구입 방지
• 변경 내용: 신용대출 한도를 차주별 연소득 이내로 제한. (기존 연소득 1~2배 이내 자율 제한)
• 시행 시기: 2025년 6월 28일부터 즉시 시행

 

 

2.3. 주택구입목적 주담대 여신한도 제한: '고가 주택' 대출 억제!

• 최대 한도 6억 원 제한: 금융회사가 수도권 · 규제지역 내에서 취급하는 주택 구입 목적 주담대(정책대출 및 중도금 대출 제외)의 최대한도를 6억 원으로 제한
• 목적: 고가 주택 구입에 과도한 대출을 활용하는 것을 제한
• 참고: 실제 대출금액은 6억 원 한도 내에서 LTV, DTI, DSR 비율 등에 따라 상이하게 적용, 중도금 대출은 제외되지만, 잔금 대출로 전환 시에는 6억 원 한도가 적용
• 시행 시기: 2025년 6월 28일부터 즉시 시행

 

 

2.4. LTV 등 규제 강화: '생애 최초'도 깐깐하게!

• 생애 최초 주택 구입 목적 주담대(생초 주담대) LTV 강화 및 전입 의무 부과
• 대상: 수도권 · 규제지역 내 생애 최초 주택 구입 목적 주담대
• 변경 내용: LTV를 현행 80%에서 70%로 강화하고, 6개월 이내 전입 의무를 부과 (디딤돌 대출은 현행 1개월 내 전입 의무 유지)
• 정책대출 적용: 디딤돌 대출, 보금자리론 등 정책대출에도 동일하게 적용
• 시행 시기: 2025년 6월 28일부터 즉시 시행
  

 

 

 

정책대출(디딤돌, 버팀목) 최대한도 축소 조정

• 목적: 한정된 주택기금 재원을 공공임대주택 건설 등 주택 공급, 저소득 서민 대상 주택 자금 지원 등 본연의 역할에 집중

 

• 디딤돌 대출(구입)

      - 일반: 2.5억 원 → 2억 원

      - 생애 최초: 3억 원 → 2.4억 원

      - 신혼 등: 4억 원 → 3.2억 원

      - 신생아: 5억 원 → 4억 원

 

• 버팀목 대출(전세)

     - 일반: 수도권 1.2억 원, 지방 8천만 원 → 현행 유지

     - 청년: 2억 원 → 1.5억 원

     - 신혼 등: 수도권 3억 원, 지방 2억 원 → 수도권 2.5억 원, 지방 1.6억 원

     - 신생아: 3억 원 → 2.4억 원

     - 시행 시기: 2025년 6월 28일부터 즉시 시행

 

• 주택 구입 목적 주담대 시 전입 의무 부과

     - 대상: 수도권 · 규제지역 내 주택 구입 시 주담대를 받은 경우

     - 변경 내용: 6개월 이내 전입 의무를 부과하여 금융권 대출이 실거주 목적에 한해 활용 가능

     - 시행 시기: 2025년 6월 28일부터 즉시 시행

 

• 수도권 · 규제지역 내 전세대출 보증비율 강화

     - 목적: 전세대출에 대한 금융회사들의 여신 심사 강화 유도

     - 변경 내용: 전세대출 보증비율을 현행 90%에서 80%로 강화

     - 시행 시기: 2025년 7월 21일부터 시행

 

 

 

3. 향후 계획 및 시장 영향: 경과 규정과 '추가 조치' 가능성

 

금융당국은 이번 조치 시행 전 수요 쏠림 현상을 최소화하기 위해 즉시 시행 가능한 조치들은 발표 후 즉각 시행하고, 행정적 조치가 필요한 과제(전세보증비율 강화)는 신속하게 추진할 예정입니다.

 

• 경과 규정: 주택 매매계약 또는 전세 계약을 체결했거나, 대출 신청 접수가 완료된 차주 등은 기존 규정을 적용받아 신뢰 이익을 보호하고 실수요자들에게 불측의 피해가 발생하지 않도록 할 방침
• 실수요자/취약계층 배려: 금융회사들이 여신심사위원회 등을 통해 실수요자, 서민 · 취약계층 등을 배려할 수 있도록 유도할 예정
• 밀착 모니터링 및 추가 조치 가능성: 금융당국은 규제 준수 여부, 지역별 대출 현황 등을 밀착 모니터링하고, 가계부채 점검 회의를 매주 개최하여 조기 안착을 관리할 계획. 특히, 필요시 규제지역 LTV 추가 강화, DSR 적용 대상 확대(예: 전세대출, 정책대출 등), 거시건전성 규제 정비(예: 주담대 위험가중치 조정) 등 추가적인 조치를 즉각 시행할 수 있음을 명확히 밝힘

 

 

부동산 시장 영향 전망

이번 규제는 가파른 증가세를 보이던 주택담보대출에 직접적인 제동을 걸 것으로 보입니다.

 

• 주택 구매 심리 위축: 대출 한도 축소와 다주택자 규제 강화로 인해 주택 구매를 고려하던 실수요자 및 투자자들의 심리가 위축될 가능성이 큼
• 부동산 시장 거래량 감소 및 가격 안정화: 특히 수도권 및 규제지역의 고가 주택 시장을 중심으로 거래량 감소와 가격 안정화 또는 하락 압력이 커질 수 있음, 갭투자 수요는 사실상 차단될 것으로 예상
• 정책대출 이용자 부담 증가: 정책대출 한도 축소는 서민·실수요자의 내 집 마련 부담을 가중시킬 수 있음
• 금융권의 대출 심사 강화: 총량 관리 목표 감축과 보증 비율 강화 등으로 금융권의 대출 심사가 전반적으로 까다로워질 것

 

 

이번 조치가 과열되던 가계대출을 성공적으로 관리하고 부동산 시장을 안정화시키는 효과를 가져올지, 아니면 예상치 못한 부작용을 낳을지 귀추가 주목됩니다.

 

주택 구매를 계획하고 있거나 대출을 받고자 하는 분들은 반드시 변경된 규제 내용을 꼼꼼히 확인해야 할 것입니다.