신탁부동산 전세계약 시 반드시 확인해야 하는 5가지

최근 부동산 시장에서 ‘신탁부동산’에 대한 전세 계약이 증가하면서 임차인의 주의가 요구되고 있습니다.

신탁부동산은 일반 매물과는 조금 다른 이 소유관계를 가지고 있어서 자칫 잘못 계약하면 소중한 전세보증금을 잃는 피해로 이어질 수 있기 때문에 꼼꼼한 확인이 필요합니다.

이번 포스팅에서는 신탁부동산 전세 계약 시 반드시 확인해야 할 5가지 핵심 사항에 대하여 상세히 알아보겠습니다.
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신탁부동산이란?

신탁부동산은 소유자가 자신의 부동산을 신탁회사에 맡기고, 신탁회사가 해당 부동산의 관리·처분 권한을 갖는 구조입니다.
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즉, 법적인 ‘소유권’은 신탁회사에 있으며, 실제 소유자는 ‘위탁자’가 됩니다. 개발사업이나 자산관리 목적 등으로 자주 사용됩니다.

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1. 등기부등본 갑구 확인: 소유자는 누구인가?

가장 먼저 확인해야 할 것은 등기부등본 갑구입니다.
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일반적인 부동산 계약에서는 등기부등본상 소유자와 계약 당사자가 일치하는지 확인하는 것이 기본입니다.
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하지만 신탁부동산의 경우, 등기부등본 갑구에는 위탁자가 아닌 수탁자(신탁회사) 명의로 소유권이 이전되어 있습니다.
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따라서 계약을 진행하려는 상대방이 등기부등본상 소유자인 수탁자인지, 아니면 위탁자인지를 명확히 확인해야 합니다.
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만약 위탁자와 계약을 진행한다면, 반드시 수탁자의 동의가 필요하며, 이를 서면으로 확인해야 합니다.
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수탁자의 동의 없이 위탁자와 체결한 전세 계약은 법적 효력이 없을 수 있으며, 추후 예상치 못한 피해를 볼 수 있습니다.

체크 포인트
* 등기부등본 갑구에서 소유자를 확인하고, 계약 당사자와 일치하는지 확인합니다.
* 만약 계약 당사자가 위탁자라면, 반드시 수탁자의 서면 동의서를 확인합니다.
* 수탁자의 동의서에는 계약 대상 부동산, 임대 조건, 동의 내용 등이 명확하게 기재되어 있어야 합니다.
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2. 신탁원부 확인: 신탁 계약의 내용은 무엇인가?

등기부등본과 더불어 반드시 확인해야 할 중요한 서류는 신탁원부입니다.
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신탁원부에는 해당 부동산이 어떤 종류의 신탁 계약에 따라 관리되고 있는지, 위탁자와 수탁자의 권한과 의무는 무엇인지, 그리고 임대차 계약에 대한 특별한 조건이나 제한 사항이 있는지 상세하게 기재되어 있습니다.
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신탁원부를 통해 임대 권한이 누구에게 있는지, 전세금 반환 책임은 누구에게 있는지 등을 명확히 파악해야 합니다.
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일부 신탁 계약의 경우, 수탁자의 동의 없이 위탁자가 임대차 계약을 체결할 수 없도록 규정하거나, 전세금 반환 책임을 위탁자에게만 부여하는 경우가 있을 수 있습니다.
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이러한 내용을 제대로 확인하지 않고 계약을 체결하면, 계약 종료 후 전세금을 돌려받는 과정에서 어려움을 겪을 수 있습니다.
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체크 포인트
* 반드시 신탁원부의 내용을 꼼꼼하게 확인합니다.
* 신탁원부에 임대차 계약에 대한 내용 (권한, 조건, 제한 등)이 명시되어 있는지 확인합니다.
* 전세금 반환 책임자가 누구인지 명확히 확인합니다. (수탁자인지, 위탁자인지, 공동 책임인지 등)
* 필요하다면 공인중개사나 법률 전문가의 도움을 받아 신탁원부 내용을 해석하는 것이 좋습니다.
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3. 우선순위 확보 가능성 확인: 내 전세금은 안전한가?

전세 계약에서 가장 중요한 것은 전세금의 안전한 회수입니다.
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신탁부동산의 경우, 이미 해당 부동산에 다른 채권(예: 담보대출)이 설정되어 있을 가능성이 높습니다.
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따라서 계약 체결 전 등기부등본 을구를 통해 선순위 채권 관계를 꼼꼼히 확인해야 합니다.
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만약 선순위 채권액이 과도하게 많거나, 추후 예상치 못한 채권이 추가로 설정될 가능성이 있다면 전세금 회수에 어려움을 겪을 수 있습니다.
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특히, 신탁 계약의 내용에 따라 전세금보다 우선하여 변제받는 채권이 존재할 수 있으므로, 신탁원부의 관련 내용도 함께 확인해야 합니다.
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체크 포인트
* 등기부등본 을구를 통해 선순위 채권액(근저당 설정액 등)을 확인하고, 전세금과 합산했을 때 부동산 시세 대비 과도하지 않은지 판단합니다.
* 신탁원부에 전세금보다 우선하여 변제받는 채권에 대한 내용이 있는지 확인합니다.
* 만약 선순위 채권 관계가 복잡하거나 불안하다고 판단되면, 계약을 신중하게 고려해야 합니다.
* 전세금 반환 보증 보험 가입 가능 여부를 확인하여 안전장치를 마련하는 것도 좋은 방법입니다.(단, 신탁부동산의 경우 보증 보험 가입이 어려울 수 있으므로 사전에 확인해야 합니다.)
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4. 계약 당사자의 권한 확인: 진정한 임대 권한자는 누구인가?

앞서 언급했듯이, 신탁부동산의 소유자는 수탁자(신탁회사)입니다. 따라서 원칙적으로 수탁자만이 임대차 계약을 체결할 권한을 가집니다.
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만약 위탁자와 계약을 진행할 경우에는 반드시 수탁자의 정식 위임장 또는 동의서를 확인해야 합니다.
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위임장 또는 동의서에는 위탁자(실제 부동산 소유자)에게 임대차 계약을 체결할 권한을 위임한다는 내용, 계약 대상 부동산, 임대 조건 등이 명확하게 명시되어 있어야 합니다.
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또한, 위임장의 진위 여부를 확인하기 위해 수탁자에게 직접 연락하여 확인하는 것이 안전합니다.
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체크 포인트
* 계약 당사자가 수탁자인지, 위탁자인지 명확히 확인합니다.
* 위탁자와 계약할 경우, 수탁자의 원본 위임장 또는 동의서를 확인하고 사본을 보관합니다.
* 위임장의 내용과 계약 내용이 일치하는지 확인합니다.
* 필요하다면 수탁자에게 직접 연락하여 위임 사실을 확인합니다.
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5. 특약 사항 명확히 기재: 예상되는 위험에 대비하자.

마지막으로, 계약서 작성 시에는 예상되는 위험에 대비하여 특약 사항을 명확하게 기재하는 것이 중요합니다.
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예를 들어, 신탁 계약 종료 시 임대차 계약에 미치는 영향, 전세금 반환 책임의 주체 및 방법, 수탁자의 동의 없이 계약이 해지될 경우의 책임 소재 등을 구체적으로 명시해야 합니다.
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또한, 가능하다면 "전세금 반환 채무 불이행 시 수탁자는 위탁자와 연대하여 변제 책임을 진다" 또는 "신탁 계약 종료 시에도 임차인의 권리를 최대한 보장한다"라는 등의 내용을 특약 사항에 포함하는 것이 임차인에게 유리합니다.
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체크 포인트
* 신탁 계약 종료, 전세금 반환 책임, 계약 해지 등 예상되는 위험에 대한 특약 사항을 구체적으로 명시합니다.
* 수탁자와 위탁자의 책임을 명확히 규정하는 특약 사항을 포함하는 것을 고려합니다.
* 특약 사항은 구체적이고 명확하게 작성하여 추후 분쟁의 소지를 줄여야 합니다.
* 필요하다면 공인중개사 또는 법률 전문가의 도움을 받아 특약 사항을 작성하는 것이 좋습니다.

 

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신탁부동산 전세 계약은 일반적인 계약보다 복잡하고 위험 요소가 많습니다.
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하지만 오늘 알려드린 5가지 체크리스트를 꼼꼼하게 확인하고 신중하게 접근한다면 소중한 전세금을 안전하게 지킬 수 있습니다.
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계약 전 반드시 등기부등본, 신탁원부를 확인하고, 계약 당사자의 권한을 명확히 하며, 예상되는 위험에 대비한 특약 사항을 꼼꼼하게 작성하는 것을 잊지 마시기 바랍니다.

부동산은 큰돈이 걸린 일이니, 꼼꼼히 준비해서 후회 없는 선택 하시길 바랍니다.