상가 공실률이 높은 이유, 원인과 앞으로의 과제 총정리

최근 우리 주변을 둘러보면 ‘임대 문의'라는 팻말이 붙은 채 썰렁하게 비어있는 점포들을 쉽게 볼 수 있습니다.

수익형 부동산의 대표인 상가의 공실률이 늘어나면서 상권의 활력이 떨어지고 자영업자, 건물주 모두에게 큰 어려움을 안겨주고 있습니다.

상가 공실 증가는 단순히 건물 일부가 비는 것을 넘어, 지역 경제의 건강 상태를 보여주는 중요한 지표이기도 합니다.

오늘은 상가 공실률의 현재 상황과 그 근본적인 이유들에 대해 자세히 알아보겠습니다.

상가 공실률, 현재 어디까지 왔나?

한국부동산원에서 발표한 2024년 4분기 상업용 부동산 임대동향조사 자료를 보면, 일부지역의 상가 공실률은 40% 이상으로 높은 수준이거나 지속 상승하는 추세를 보이고 있습니다.

<출처 : APT_LAP 인스타>

이는 코로나19 팬데믹을 거치면서 비대면 소비가 확산되고 경제 활동이 위축된 영향이 누적된 결과로 분석됩니다.

주요 도심의 대형 상가부터 주택가 인근의 소규모 상가까지, 업종을 가리지 않고 공실 문제가 심화되고 있습니다.

과거에는 찾아보기 힘들었던 핵심 상권에서도 빈 점포가 늘어나고 있으며, 이는 부동산 시장의 불안정성뿐만 아니라 우리 경제 전반의 어려움을 반영하는 씁쓸한 단면입니다.

물론 지역별, 상권별로 편차는 존재합니다. 유동인구가 많고 특정 업종(예: 병의원, 학원 등)의 수요가 꾸준한 곳은 상대적으로 공실률이 낮을 수 있지만, 그렇지 않은 대부분의 상권에서는 임차인을 구하지 못해 어려움을 겪고 있습니다.

상가 공실률이 높은 이유, 복합적인 원인들

그렇다면 왜 이렇게 상가 공실률이 높은 걸까요? 여러 가지 복합적인 요인들이 작용한 결과입니다. 몇 가지 주요 원인을 살펴보겠습니다.

경기 침체 및 소비 심리 위축

가장 근본적인 원인 중 하나는 지속되는 경기 둔화입니다. 경제 상황이 어려워지면서 가계의 소득이 줄고 미래에 대한 불안감으로 인해 사람들이 지갑을 닫고 있습니다. 소비 여력이 감소하면서 상점들의 매출이 줄고, 이는 결국 수익성 악화와 폐업 증가로 이어져 공실을 발생시킵니다.

온라인 쇼핑의 폭발적 성장

쿠팡, 네이버 등 온라인 쇼핑 플랫폼의 성장은 오프라인 상가에 결정적인 타격을 주었습니다. 소비자들은 집에서 편리하게 원하는 물건을 저렴하게 구매할 수 있게 되었고, 이는 전통적인 소매점의 방문객 감소와 매출 하락으로 직결되었습니다. 특히 의류, 잡화, 서적 등 오프라인에서 구매하던 품목들이 온라인으로 대거 이동하면서 관련 업종의 공실률이 높아졌습니다.

높은 임대료 및 운영 비용 부담

상가 임대료는 여전히 소상공인들에게 큰 부담입니다. 경기는 어렵고 매출은 줄어드는 상황에서도 임대료는 쉽게 내려가지 않는 경우가 많습니다. 여기에 최저임금 상승, 관리비, 전기세 등 각종 운영 비용까지 더해지면서, 벌어서 임대료와 운영 비용을 감당하기 어려운 소상공인들이 폐업의 길을 선택하게 됩니다. 높은 비용 구조는 새로운 창업의 진입 장벽으로 작용하여 공실 해소를 더욱 어렵게 만듭니다.

소비 패턴 및 트렌드 변화

최근 소비자들은 단순히 물건을 구매하는 것을 넘어 '경험'을 중시하는 경향이 강해졌습니다. 특색 없는 상가보다는 독특한 컨셉, 분위기, 또는 체험을 제공하는 곳을 선호합니다. 이러한 변화에 발 빠르게 대응하지 못하거나 온라인에서는 얻을 수 없는 특별한 경험을 제공하지 못하는 상가는 경쟁력을 잃고 외면받기 쉽습니다.

과도한 상가 공급

일부 지역에서는 미래 수요 예측을 넘어선 과도한 상가 건물이 건설되었습니다. 신도시나 택지지구 개발 시 수익형 부동산으로서 상가 건물이 대거 공급되었지만, 실제 입주 인구나 소비력에 비해 상업 시설이 너무 많아 공실률이 높게 나타나는 경우가 많습니다. 공급은 많지만 수요가 부족한 상황이 공실 문제를 심화시키는 원인이 됩니다.

인력난 및 구인난

일부 업종에서는 직원을 구하기 어려워 운영에 차질을 빚거나 폐업을 선택하는 경우도 있습니다. 특히 소규모 자영업자에게는 인건비 부담과 구인난이 이중고로 작용합니다.

공실 증가의 시사점과 앞으로의 과제

상가 공실률 증가는 단순히 건물주나 임차인의 문제를 넘어섭니다.

빈 점포가 늘어나면 상권 전체의 매력이 떨어지고 유동인구가 감소하며, 이는 다른 상가들의 매출에도 악영향을 미치는 악순환을 초래합니다.

나아가 지역 경제의 활력을 저해하고 일자리 감소로 이어질 수도 있습니다.

이러한 문제를 해결하기 위해서는 정부, 건물주, 소상공인 모두의 노력이 필요합니다.

상권 특성에 맞는 차별화된 전략 수립, 임대료 현실화를 위한 건물주와 임차인 간의 소통, 새로운 형태의 오프라인 상가 모델 발굴, 그리고 소비 심리 회복을 위한 거시 경제 정책 등이 종합적으로 이루어져야 합니다.

우리 주변의 상가가 다시 활기를 되찾고 지역 경제의 든든한 축으로 자리매김할 수 있도록 모두의 관심과 노력이 필요한 때입니다.