서울 아파트 월세 144만원 돌파.. 역대 최고치, 전세부족이 원인

서울 아파트 월세가 역대 최고 수준으로 치솟았습니다.

이재명 정부의 6·27 대출 규제 이후 전세 매물 부족이 심화되면서, 세입자들이 월세로 몰리고 있기 때문입니다.

💰 서울 아파트 월세, 144만원 ‘역대 최고치’

20일 한국부동산원에 따르면 지난달 서울 아파트 평균 월세는 144만원으로 집계됐습니다.

이는 월별 기준 역대 최고치로, 올해 1월 134만원에서 꾸준히 상승 중입니다.

6·27 대출 규제로 주택담보대출이 6억원으로 제한되면서 내 집 마련이 어려워진 실수요자들이 전세로 눈을 돌렸고, 전세 매물 감소가 결국 월세 급등으로 이어진 것입니다.

🏠 전세 매물 22.9% 급감… 세입자, 월세로 밀려나

부동산 플랫폼 아실(Asil) 통계에 따르면, 서울 아파트 전세 매물은 1월 3만1814건에서 현재 2만4442건으로 22.9% 감소했습니다.

전세 갱신 비율도 급증했습니다.


올해 7~9월 전세 계약 3만2838건 중 44%가 갱신 계약으로, 전년 동기(30%) 대비 14%p 늘었습니다.

새 전세 물건이 시장에 거의 나오지 않자, 세입자들이 어쩔 수 없이 월세로 이동하고 있습니다.

📊 자치구별 월세 상승률 TOP 4

서울 주요 자치구 중 월세가 가장 많이 오른 곳은 광진구입니다.

3개월 만에 3.48% 상승해 평균 169만원으로 집계됐습니다.

그 뒤를 이어 아래 순으로 상승 했습니다.

✅ 송파구(3.33%)
✅ 강동구(3.13%)
✅ 영등포구(2.7%)

특히 한강 이남 지역을 중심으로 학군·교통 여건이 좋은 지역일수록 월세 상승폭이 두드러졌습니다.

🚧 규제와 정책이 불러온 ‘전세의 월세화’

전세의 월세화는 앞으로도 더 심화될 가능성이 높습니다.

정부가 서울 전역을 토지거래허가구역으로 지정하면서 갭투자를 통한 전세 매물 공급이 차단됐고, 대출 규제도 한층 강화됐습니다.

주택담보대출 한도는

• 15억원 초과 주택 → 4억원 제한
• 25억원 초과 주택 → 2억원 제한

으로 줄어들었다.

이로 인해 실수요자의 내 집 마련이 더 어려워지고,
세입자들의 계약 갱신 증가 → 전세 매물 감소 → 월세 전환이라는 악순환이 계속되고 있습니다.

⚖️ 임대차보호법 개정안, 월세 전환에 기름 붓나

최근 국회에 발의된 임대차보호법 개정안도 시장에 또 다른 변수가 되고 있습니다.

한창민 의원이 발의한 개정안의 주요 내용은 아래와 같습니다.

📋 계약갱신청구권 : 1회 → 2회로 확대
🕰️ 임대차 기간 : 2년 → 3년으로 연장

이 법안이 통과될 경우, 집주인들이 전세 매물을 시장에 내놓을 유인이 줄고 월세 전환 속도는 더 빨라질 전망입니다.

🧩 전세의 월세화, 임차인 부담 커진다.

부동산 업계 관계자는 “임대차 시장의 월세화는 당분간 계속될 것”이라며 ”전세 공급이 줄어드는 상황에서 세입자들의 주거비 부담이 한층 커질 수밖에 없다”고 진단했습니다.

결국 전세에서 월세로의 구조적 전환이 서울 부동산 시장의 새로운 ‘뉴노멀’이 되고 있습니다.