주택담보대출 제한 등 주택시장 안정화 방안 발표

서울 아파트 매매 가격이 24주 연속으로 오르는 등 집값이 다시 과열되는 조짐을 보이자 기획재정부와 국토교통부, 금융위원회, 국세청 등 관계부처 합동으로 주택시장 안정화 방안을 발표했습니다. 

 

 

이에 따라 앞으로 9억원 이상 고가 주택을 살 때는 주택담보대출 비율이 줄어들고, 15억원 이상 초고가 주택의 경우 아예 대출이 금지됩니다. 또, 종합부동산 세율과 세부담상한선은 1년 만에 다시 상향 조정됩니다.

 

투기지역과 투기과열지구의 담보인정비율(LTV)이 주택 가격 구간별로 9억원 이하분은 현행 40%가 적용되지만 초과분은 20%가 적용되며 이는 모든 금융권의 가계대출과 사업자, 법인 등이 대상입니다. 예컨대 14억원 짜리 아파트를 살 경우 현재는 5억 6천만원을 금융권에서 대출받을 수 있었지만 앞으로는 4억 6천만원으로 줄어들게 됩니다. 15억원을 넘는 초고가 주택은 주택 보유 숫자와 관계없이 대출이 아예 차단됩니다.  

 

 

정부는 그간 '17년 8.2대책 및 '18년 9.13대책 등을 통해 세제, 금융, 청약 등 제도를 개선하고, 실수요자를 위한 수도권 30만호 공급도 추진해왔습니다. 이를 통해 서울 주택시장은 안정세를 보였고, 다주택 세대가 처음으로 감소하는 등 실수요 중심으로 시장이 재편되기 시작했습니다. 

 

그러나, 여전히 풍부한 시중 유동성이 서울 등 일부 지역의 주택시장으로 유입되면서 최근 국지적으로 과열되는 양상을 보였습니다. 저금리로 자금조달 비용이 낮고, LTV 규제로 대출규모가 제한되어 있으나 높은 전세가율(62%), 전세대출 등을 통한 갭 투자로 자금을 조달하거나, 낮은 보유 부담 등에 따른 시세차익 기대도 매수세 확대에 영향을 미쳐 지난 1차 분양가 상한제 적용지역에서 제외되어 규제를 피한 지역 중심으로 주택 가격 상승 기대심리가 확대되었습니다. 

 

 한편, 실수요에 대응하는 공급은 충분하나, 분양가 상한제 등에 따른 공급 부족론 등이 제기되면서 불안 심리를 자극하는 등 일부 투기 수요로 인해 실수요자의 내 집 마련 기회 감소 우려가 있어 시장 교란 행위 방지 및 안정적인 수급관리가 필요하다는 지적이 많았습니다. 

 

 

주택시장 안정화 방안 발표 배경

이에 정부는 "투기수요 근절, 맞춤형 대책, 실수요자 보호”라는 3대 원칙 아래 서민 주거안정을 최우선으로 추진하기 위해 '주택시장 안정화 방안'을 마련하게 되었습니다. 

 

이를 통해 일부 지역을 중심으로 집중되는 갭 투자 및 다주택자의 투기수요 유입을 차단하기 위해 대출 규제의 사각지대를 해소하고, 종합부동산세, 공시 가격 등을 개선하여 주택 보유 부담의 형평성을 제고하며 실거주하지 않는 주택의 양도차익에 대한 과세체계를 강화하기로 했습니다. 

 

또, 분양가 상한제 지역을 확대하여 고분양가 및 풍선효과를 차단하고, 시장 조사체계, 청약규제를 강화하여 거래질서를 투명하게 관리하며 임대등록에 대한 세제 혜택 기준과 임대사업자 관리제도를 보완할 예정입니다. 여기에 서울 도심 내 공급과 수도권 30만호 계획을 조속히 차질 없이 추진하고, 관리처분 인가를 받은 정비사업의 조속한 분양을 지원하기로 했습니다. 

 

 

 

 

정부가 발표한 '주택시장 안정화 방안'에 따라 투기적 대출수요 규제 강화를 위해 주택담보대출 제한 외에도 2017년 가계부채 종합대책을 통해 도입된 총부채원리금상환비율(DRS)은 관리 기준도 강화됩니다.

 

현재는 평균 DSR은 업권별 평균 목표 이내로 각 금융회사별로 관리해 왔으나 앞으로는 투기지역이나 투기과열지구의 시가 9억원 초과 주택에 대한 담보대출 차주에 대해서는 차주 단위로 DSR 규제가 적용됩니다. 

 

주택담보대출에 대한 실수요 요건도 강화됩니다. 규제지역 내 1 주택 세대는 2년 내 기존 주택을 처분하는 조건으로 무주택세대는 고가주택(공시가격 9억원 초과)을 구입하는 경우에 2년 내 전입하는 것을 조건으로 주택담보대출이 가능했으나 앞으로는 고가주택 기준을 공시가격 9억원에서 시가 9억원으로 변경하고, 투기지역 및 투기과열지구에서는 1주택세대의 주택 구입, 무주택 세대의 고가주택 구입에 대하여 1년 내 전입 및 처분 의무를 부여하기로 했습니다. 

 

주택임대업자에 대한 임대업이자상환비율(RTI) 규제도 강화됩니다. 주택임대업 개인사업자대출에 대하여 RTI 적용(1.25배 이상) 했으나 앞으로는 투기지역 및 투기과열지구 주택임대업 개인사업자대출 RTI 기준을 1.5배 이상으로 강화하기로 했습니다.

이 같은 대출규제는 이달 신규 대출 신청분부터 바로 적용되며 초고가주택 대출규제는 17일, 나머지 규제는 23일부터 시행됩니다.

 

 

주택 보유 부담 강화 및 양도소득세 제도 보완

공정과세 원칙에 부합하는 주택 보유부담 강화를 위해 종합부동산세 세율을 인상(일반 0.1%p～0.3%p, 3주택 이상 및 조정대상 지역 2주택 0.2%p～0.8%p)하여 주택 보유에 대한 과세 형평성을 확보하기로 했습니다. 

 

조정대상지역 2 주택자 종합부동산세 세부담 상한을 200%에서 300%로 상향 조정하고, 종합부동산세 1 주택 보유 고령자 세액공제율 및 합산공제율을 확대했습니다. 또, 1세대 1주택 보유 고령자의 세액공제율과 고령자 공제와 장기보유 공제의 합산 공제율의 상한을 높여 실수요 1 주택자의 부담은 경감시킬 수 있도록 했습니다.

 

 

 

주택 공시 가격도 현실화될 전망입니다. ‘20년 공시는 시세 변동률을 공시 가격에 모두 반영하고, 특히, 고가주택 등을 중심으로 현실화율을 우선 적용하여 공동주택의 시세가 9억~15억원인 경우 70%, 15억~30억원인 경우는 75%, 30억원 이상인 경우 80% 수준까지 반영하기로 했습니다. 

 

 

정부는 실수요자 중심의 양도소득세 제도로 보완하기로 했습니다. 현행 세제는 1가구 1 주택자의 경우 9억원 초과분에 대해 거주기간과 관계없이 보유기간을 기준으로 최대 80%의 장기보유 특별공제를 적용하지만 앞으론 거주기간 요건이 추가되어 해마다 8%가 가산되는 공제율을 보유기간 연 4%와 거주기간 연 4%로 분리 적용하게 됩니다. 예를 들어 10년 이상 보유한 경우(40%)라면 10년 이상 거주(40%)해야 최대 80%의 공제를 받을 수 있게 됩니다. 이는 관련 법 개정을 거쳐 2021년 양도분부터 적용되며 임대주택에 대한 양도세 비과세 요건에도 거주요건이 추가되어 12월 17일 임대 등록하는 주택부터 바로 적용됩니다.

 

앞으론 세법에서도 분양권을 주택으로 간주하여 조정대상지역 다주택자가 집을 팔 때는 소유한 분양권도 주택 수에 포함됩니다. 예를 들어 조정대상지역에서 주택 1채와 분양권 하나를 소유하고 있다면 분양권을 되팔 때 양도세가 중과됩니다. 보유 기간이 2년 미만인 주택의 양도세율도 현재는 일반세율 40%를 적용하고 있지만 앞으론 1년 미만 주택의 경우 50%의 세율이 적용됩니다. 이 같은 사항들은 법 개정을 거쳐 2021년 양도분부터 적용됩니다.

 

 

민간택지 분양가 상한제 적용지역 확대

정부는 민간택지 분양가 상한제 적용지역도 확대하기로 했습니다. 현재 서울 27개 동을 상한제 지역으로 지정했으나 집값 상승을 선도한 서울 13개 구 전 지역 및 경기 3 개시(과천· 하남·광명) 13개 동과 정비사업 이슈 등이 있는 서울 5개 구 37개 동을 추가 지정했습니다. 

 

 

정부는 고가주택에 대한 자금출처 전수 분석 및 법인 탈루 혐의에 대한 정밀검증을 실시할 계획입니다. 자금조달계획서 등을 활용하여 고가주택의 자금출처를 국세청이 전수 분석하고 탈세혐의자는 예외 없이 세무조사 할 계획입니다. 특히, 다주택자에 대한 조세부담 회피를 위해 설립한 부동산업 법인의 탈루혐의에 대해서도 국세청의 정밀 검증이 실시됩니다.

 

주택분양에 따른 청약 시 공급 질서 교란행위 적발 시에는 일정기간 (3~10년) 청약을 금지하고 있으나, 불법 전매에 대해서는 청약금지 규정이 없는 상황입니다. 그러나 앞으로는 공급질서 교란행위 및 불법전매 적발 시 주택 유형에 관계없이 10년간 청약 금지됩니다. 이를 위해 공급질서 교란 행위자에 대한 청약금지 기간 강화는 주택공급에 관한 규칙 개정 후 즉시 시행(’ 20.3월) 되며 불법전매는 주택법 및 주택공급에 관한 규칙 개정 후 시행됩니다.

 

청약 당첨 요건도 강화되어 투기과열지구, 대규모 신도시 (66만㎡ 이상)의 거주기간은 현행 1년 이상→2년 이상으로 변경되며 분양가 상한제 주택, 투기과열지구 당첨 시 10년, 조정대상 지역 당첨 시 7년간 재당첨이 제한됩니다. 

 

 

 

정부는 이번에 발표한 '주택시장 안정화 방안' 외에도 시장 상황을 면밀히 모니터링 해 필요할 경우 내년 상반기에 추가적인 종합대책을 발표할 것이라고 말했습니다. 

 

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