부동산 공매 리스크 확산… 빌라 세입자 보증금이 위험하다.

 

최근 부동산 시장의 또 다른 리스크로 ‘세금 체납에 따른 공매 급증’이 부상하고 있습니다. 

 

특히 빌라·다세대 주택 중심으로 공매가 늘어나면서 서민 전세보증금 1조 원 이상이 위험에 노출된 상황입니다. 

 

‘전세사기’와는 또 다른 형태의 리스크로, 공매 절차 속에서 보증금 회수가 지연되거나 불가능해질 수 있다는 점에서 심각성이 부각되고 있습니다.

 

 

 

 

📊 세입자 많은 공매 물건, 빌라·다세대 비중 75%↑

 

한국자산관리공사(캠코) 자료에 따르면, 2016~2020년 연간 약 1800건 수준이던 부동산 공매 입찰 건수가 코로나19 이후 급증했습니다.

 

• 2021년: 2,200건 돌파
• 2024년: 2,966건으로 약 65% 증가
• 2025년 상반기(6월 기준): 이미 1,800건 진행 중 → 연간 최고치 전망

 

특히 세입자가 거주 중인 공매 물건이 빠르게 늘고 있습니다.

 

📌 2021년~2025년 6월까지

• 전세임대차 계약이 설정된 공매 물건: 6,287건
• 그 중 75.1%(4,720건) → 다세대·빌라 등 중저가 주택
• 전세보증금 총액: 1조4,882억 원,
• 그 중 1조2,074억 원(81%)이 서민 주거지역 보증금

 

즉, 공매가 단순한 부동산 거래 절차가 아니라 ‘세입자의 삶을 뒤흔드는 리스크 변수’로 확대되고 있는 것입니다.

 

 

 

⚠️ 왜 이렇게 늘었나｜세금 체납·금리 부담이 복합적으로 작용

 

전문가들은 공매 급증의 원인을 ‘이중 부채 구조’와 ‘세금 체납 증가’라고 지목하고 있습니다.

 

2020년 이후 금리 인상으로 월세 및 대출 상환 부담이 커지자, 일부 집주인들은 국세·지방세 등을 체납하게 됐습니다.

 

체납 부동산은 캠코의 관리 대상으로 넘어가 공매 절차에 들어갑니다.

 

📈 금리 인상 → 월세·대출 상환 부담 증가

📉 일부 집주인 → 국세·지방세 체납 → 캠코 공매 진행

 

 

한 부동산 정책연구원 관계자는 “자산가의 유동성 확보는 빠른 반면, 서민층 임대주택 보유자는 금리 부담과 세금 체납으로 공매에 몰리는 경우가 많다”며 “공매 확산이 임대시장 불안을 촉발할 수 있다”고 분석했습니다.

 

공매가 유찰되면 그 기간 동안 세입자의 보증금이 묶이거나 반환이 지연되는 문제도 빈번합니다.

 

이는 시장 전반에 ‘전세 회피’ 심리를 강화시키며, 매매 위축 → 전세 수요 감소 → 임대가격 불안으로 이어지는 악순환을 낳습니다.

 

 

🏠 공매 리스크는 부동산 시장의 또 다른 변수

 

단기적으로는 금리 안정과 함께 일부 지역의 공매 증가세가 완화될 수 있습니다.

 

그러나 여전히 세금 체납 가구의 누적 규모가 크고, 캠코 공매 진행 속도보다 시장 회복이 느린 상황이 이어지게 됩니다.

 

즉, 공매 시장은 앞으로도 일정 수준 이상 유지될 가능성이 큽니다.

 

부동산 투자 관점에서는 공매 시장이 ‘위험이자 기회’로 양분될 전망입니다.

 

실거주자 입장에선 세입자 권리 확인과 선순위 채권조사 등 불확실성이 크지만, 투자자 입장에서는 공매 물건이 시세보다 낮게 낙찰되는 가격 메리트가 존재합니다.

 

⚠️ 전문가 조언

“낙찰 전 반드시 전세보증금·임차권 등 권리관계를 꼼꼼히 확인해야 한다.

특히 다세대·빌라의 경우 비선순위 보증금이 많아 실익 여부를 철저히 검토해야 한다.”

 

 

세금 체납으로 인한 부동산 공매 급증은 서민 전세보증금 안전망을 흔드는 중대한 리스크입니다.

 

공매 리스크가 확대되는 만큼, 투자자·세입자 모두 권리관계 확인과 시장 변동성 대응 전략이 필수적입니다.